一块空白的宅基地，换来30万元的低息贷款。德清县莫干山镇后坞村人邵文娜成了全国第一个吃螃蟹的人。
近年来，浙江多地推进宅基地制度改革试点，农民抵押贷款的案例并不少见，不过此前都是宅基地和农房打包抵押，像德清这样为空白宅基地发放贷款的，不仅在全省是首例，在全国亦是首例。
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用一块125m²的空白宅基地
贷出30万元盖房
“我的户口一直在村里，最近几年和老公一起回到莫干山发展，于是就打算在村里建房。今年初我们家申请到了一块宅基地，占地面积125m²。”邵文娜告诉钱报记者，有了宅基地还得有钱造，由于他们夫妻目前正处于创业期，一下子要拿出几十万的建房款有些捉襟见肘。
“正当我们为筹款发愁的时候，从镇政府了解到空白的宅基地也可以申请贷款。”邵文娜说，她以前只听说过农房办出产证之后可以申请贷款，从没听说空白的宅基地也可以贷款，于是就将信将疑跑去镇政府报了名。
后面的事情非常顺利。7月1日，邵文娜家的宅基地顺利办出了不动产权证。7月13日，30万元抵押贷款发放，贷款期2年，先息后本，而且还可以随借随还，利率也比贷款银行的市场平均利率低了20%左右。“我们打算将这笔贷款用于购买建房材料。现在房子已经开始设计图纸了，马上就要开工建设。”邵文娜对新家充满了期待。
邵文娜
全国首创
专家称盘活了农民资产
今年6月，德清县出台鼓励银行金融机构开展宅基地使用权（农房财产权）抵押贷款的指导意见，明确提出三种抵押方式：“宅基地使用权+房屋所有权”“宅基地使用权+房屋使用权”以及“宅基地使用权（无地上建筑物）”。
其中，“宅基地使用权（无地上建筑物）”模式系全国首创，这也正是邵文娜采取的这种贷款方式。
德清县农村宅基地制度改革试点工作专班副班长陈玉杰介绍说：“宅基地使用权抵押贷款将在全县所有镇、街道全面展开。只要老百姓有需求，我们就会积极推动这件事。”
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“说到底，农村和城镇的土地一样，都是使用权。但是从金融角度来说，一直以来两者的流动性是有很大差别的。像德清这样的长三角经济强县，拥有‘杭州卫星城’的地位，地理位置和自然资源都很好，一块空白宅基地可贷款30万元，应该说是它应有的市场价值的体现。”浙报地产研究院院长丁建刚认为宅基地使用权抵押贷款既符合法律规定也符合市场逻辑。
“关于宅地基使用权抵押，一定程度上是盘活农村宅基地的使用，或者说是宅基地背后的融资功能。德清允许‘空地’抵押贷款，可以让农民的融资渠道更通畅，将贷款用于自建住房，或者打造民宿等产业。这是非常好的导向，可以为全国其他各地提供积极的借鉴意义。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析说。
图源：德清发布
如何评估宅基地贷款额度
跨村流通降低银行风险
那么，邵文娜家的这块宅基地，30万元的贷款额度又是如何确定的？
“这块宅基地的评估总价是50万元，贷款额度一般不超过评估总价的60%，最后确定了30万元的贷款额度。”德清湖商村镇银行莫干山支行行长沈岚告诉钱报记者，由于不像城里的土地那样有交易价格可供参考，当初给邵文娜家的这块宅基地进行价格评估的时候，做了大量工作。
影响宅基地价格的因素有很多，比如地段、交通条件等。一般来说离县城越近，价格自然也就越高。此外德清县还有个特殊性，那就是民宿产业集中在莫干山这样的西部乡镇，这些地方的宅基地价格自然也就会高一些。“邵文娜所在的后坞村民宿氛围较浓，这块宅基地的评估价自然也就略高一些。”沈岚说。
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为空白宅基地提供贷款，银行是否担心风险？对此沈岚坦言，宅基地的流通性毕竟无法和城里的商品房相比，一旦日后出现坏账，如何将宅基地使用权变现是个不得不面对的现实难题。
按照目前政策，宅基地使用权只能在本村村民之间流通。而且受“一户一宅”政策限制，一户家庭只能拥有一处宅基地，相当于城里的限购政策，如此一来符合受让条件的人寥寥无几，流通性自然很差。
在这个问题上，德清县迈出了关键一步。根据德清县新出台的宅基地使用权（农房财产权）抵押贷款违约处置办法，一旦后期需要通过法拍进行处置，全县范围内的宅基地资格权户（符合宅基地申请资格的家庭）都可报名参拍，也就是可以跨村流通。此举也就意味着宅基地使用权的流通性大大提高，有利于降低银行风险。
图源：德清发布
延伸阅读
提高农民资产流动性
浙江多地进行探索
近年来，农村宅基地制度改革备受各界关注，浙江多地进行了探索。
2016年，乐清、青田、义乌、瑞安成为全国首批农房抵押贷款试点县（市、区），农房首次享受城里商品房一样的抵押贷款待遇。
2018年，丽水市允许农房使用权流转，最长期限为20年，凭农房使用权流转证可申请贷款。
今年5月，义乌市敲响宅基地资格权跨村调剂竞拍第一槌。61户村民通过公开竞拍取得城西街道五一村的宅基地使用权，其中31户系其他村的村民，中标均价3.29万元/ m²。
