买房人与开发商交纳购房定金后会有两种情形发生的；
第一种：购房人在未签认购书的情况下能否要求双倍返还购房定金?
案例1：姚某刚大学毕业后不久，父母出钱准备帮他购买一套房屋。在厦门环东海域看中了一套商品房，看房当日在未签署《认购书》的情况下，就交了3万元作为定金。售楼处当场出具了收条，并加了开发商公章。收条内容为:仅收到姚某购买5-2-1号房屋定金3万元。双方定于7日内签订《商品房买卖合同》，但两日后姚某来到项目售楼处时，售楼处告知他由于内部操作原因，5-2-1号房已卖给了另一位客户，且双方已签订了《商品房买卖合同》，请姚某另选一套。姚某认为剩余房屋没有满意的，要求开发商与第三人解除合同并与其签约。开发商不同意，坚持要么姚某另选房屋，要么还姚某3万元。双方经过多次协商未果。姚某将开发商告上法庭，姚某能否要求双倍返还定金?
分析解答在商品房买卖过程中，当购房人选中自己满意的楼盘，与开发商达成购房的初步意向后，双方通常会签订认购书(也有叫做预定书或订购书的)。认购书起到为购房人预留房号，保证签订商品房买卖合同的作用。本案中买卖双方虽然没有签署认购书，但购房人已经交纳了购房定金。从收条内容来看，该购房定金属于立约定金，即为保证正式签订商品房买卖合同而交付的定金。根据《合同法》关于“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，开发商在收取了姚某3万元定金后，却在双方签约前将姚某预定的房屋另卖他人，应当双倍返还姚某已付的定金，以自负恶意毁约的后果。如果开发商拒不支付6万元，姚某可向法院起诉开发商强制性执行的，姚某的主张得到法院支持的。
认购书一般都会对作为标的物的商品房的具体位置、面积、价款作出约定，同时还约定购房人应当交纳的预付款、定金、押金或订金。
一般来说，只有买卖双方明确书面约定了“定金”字样，才是法律意义上的定金，才能适用定金罚则，即给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。购房人还应注意的是，购房定金不应超过总合同价款的20％，买卖双方在认购书中要对定金罚的适用，作出尽可能详尽的约定。
一手房销售第二种：购房人在与开发商就商品房买卖合同谈判未果的情况下能否要求双倍返还购房定金?
案例2：李某在2011年10月5日与某房地产开发公司签订了一份商品认购书，双方的约定:李某交定金2万元，预定A401商品房，总价76万元。开发商为李某预留该商品房房号到同年10月20日。在此期间内，李某应当到售楼处与开发商订《商品买卖合同》并支付首批购房款152000元，如否开发商有权没收李某已交的定金，并另行出售该套商品房。当日李某交纳了定金后，李某于2011年10月15日带首付款及有关资料前往售楼处签约。然而，在订《商品房买卖合同》的过程中，李某对于开发商提出的补充协议，有7条不能接受，要求去除。开发商于李某提出的5条补充协议条款也不予认可。当日合同未签。后多次协商，双方争执不下，始终未能达成一致意见，导致买卖合同无法签订。在2011年10月23日开发商通过其售楼律师给李某发送了律师函，指出其已构成违约，决定没收其已经交付的2万元定金。李某则认为是开发商违约在先，并将开发商起诉到人民法院，要求双倍返还定金。在这样的情形中李某能否追回定金?李某的要求能否得到支持?
通过以上分析解答：本案中双方签署认购书后，李某已按照约定及时与开发商就签的事项进行了协商，开发商也按照承诺为李某保留了房号，双方均不存在违反认购书的约定的情形。而双方最终不能签署商品房买卖合同的根本原因，是双方在商品房买卖合同的谈判中，就认购书中没有提及的签约细节和其他条款进行协商，不能取得一致所造成，这并非因一方原因，而是因不可归责于当事人双方的事由造成的，双方对此应互不承担违约责任，开发商应将定金原额返还。本案经一、二审审理后，法院最终认定双方的行为均不构成违约，判决开发商将2万元定金原额返还给李某。
律师解析：如果买卖双方在认购书中对如何适用定金罚则没有详尽约定，那么，按照法律规定，如果因为一方无故不履行在认购书中约定的时间内到约定的地点去签订商品房买卖合同的义务，或一方擅自改变在认购书中双方已经确认同意的条款，比如房屋的基本状况、价款等导致商品房买卖合同无法签订的，则是因当事人一方原因造成本合约无法签订，应对该方适用定金罚则。如果商品房买卖合同未能签订是因为不可抗力，或无法预见的客观情形的变化，或双方就认购书中没有提及的约定细节和其他条款，进行协商不能取得一致的原因所造成的，则系非因一方原因，而是因不可归责于当事人双方的事由造成的，双方对此互不承担违约责任，开发商应将定金原额返还，而不应适用定金罚则。
签订认购合同通过以上问题总结，购房定金的性质及其罚则的适用情形。
什么是购房定金?什么情况下可以适用定金罚则?购房人在认购书中应当如何签订定金条款?对此，我们可以从法律规定和实务的角度进行如下分析:
1.关于购房定金的设定形式。定金是指当事人依照《中华人民共和国担保法》，约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金的数额不应超过主合同标的额的20％，并且在实际交付时生效。目前在商品房买卖过程中，当购房人选中自己满意的楼盘，与开发商达成购房的初步意向后，开发商通常都要求购房人签订认购书(也有叫做预定书或订购书的)。这些认购书一般都对作为标的物的商品房的具体位置、面积、价款作出约定，同时还约定购房人应当交纳的预付款、定金、押金或订金。但一般只有写明“定金”字样，才能适用定金罚则。
2.关于购房定金的性质。从实践上来看，认购书起到为购房人预留房号，保证签订商品房买卖合同的作用。尽管认购书的性质在法理上还存在争议，但一般认为，商品房认购书与商品房买卖合同相当于预约合同与本约合同的关系，即预约合同是为签订本约合同而订立的。我国《合同法》第42条规定:“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任:(一)假借订立合同，恶意进行协商;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)有其他违背诚实信用原则的行为”＂本条规定了缔约过失责任即契约责任。而通过认购书中定金条款的设定，来约定双方在一定期限内签订商品房买卖合同这一本合同的权利义务，当一方出现约定过失时，可以对无过错的另一方进行教济。因此，从这个意义上说，购房定金属于立约定金，即为保证正式签订商品房买卖合同而交付的定金。
3.适用定金罚则的条件。对此，实践中存在着两种不同的观点:一种观点认为，只要购房人不与开发商签订商品房买卖合同，就违反了认购书的约定，开发商就可以没收定金;另一种观点则认为，只要购房人按期前去签订商品房买卖合同，购房人即履行了认购书中的签订本约的义务，如果开发商不同意购房人提出的签约条件，导致合同无法签订，则开发商应当双倍返还定金。笔者认为，这两种观点都有失偏颇。按照第一种观点，开发商可以随意提出各种有利于自己的补充协议，只要购房人不能接受，开发商就可堂而皇之地没收定金，这也是实践中开发商动辄没收购房人定金的主要原因。按照第二种观点，则会出现只要购房人前去售楼处签约，即使购房人漫天要价，开发商也必须签订正式买卖合同，否则就必须双倍返还定金。这同样有违公平和诚实信用的合同法基本原则，不利于房地产交易市场的健康发展。因此，笔者认为，定金罚则的适用应当符合公平、诚信的基本原则。2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”这一规定体现了定金罚则的基本宗旨:制裁恶意违约的一方当事人，令其自负恶意毁约的后果。
具体来说，如果因为合同一方无故不履行在认购书中约定的时间内到约定的地点去签订商品房买卖合同的义务，或一方擅自改变在认购书中双方已经确认同意的条款，比如房屋的基本状况、价款等，导致商品房买卖合同无法签订的，则系因当事人一方原因造成本合约无法签订，应对该方适用定金罚则。如果商品房买卖合同未能签订是因为不可抗力，或无法预见的客观情势的变化，或双方就认购书中没有提及的签约细节和其他条款进行协商不能取得一致的原因所造成，则系非因一方原因，而是因不可归责于当事人双方的事由造成的，双方对此互不承担违约责任，开发商应将定金原额返还，而不应适用定金罚则。
4.为了防止开发商反悔，购房人在交纳购房定金时要详细约定双方已确认的内容。为避免开发商利用对买卖合同的谈判，故意制造不能达成一致意见而无法签署买卖合同的事实，将房屋另卖他人而又不承担违约责任，购房人在认购书中可以对定金罚则的适用作出尽可能详尽的约定，或者将双方已认可的商品房买卖合同条款作为认购书的附件，或者直接签订商品房买卖合同。
民法典以后签订合同要在认购书或其他书面材料中写明“定金”字样。一般来说，只有买卖双方明确书面约定了“定金”字样，是法律意义上的定金，才能适用定金罚则。对于约定了定金罚则适用条件的订金和押金，购房人才可以主张双倍返还定金。如果买卖双方在认购书中明确约定了诸如“若因购房人违约造成双方不能签订商品房买卖合同的，则订金(成押金)不退还;如果因开发商违约造成买卖合同未能签订的，则应双倍返还订金(或押金)”之类的条款，那么，此时订金与押金均属于定金的性质，应认定为购房定金。购房人有权提出用定金罚则。
为了避免被没收定金，购房人应及时至售楼处与开发商商谈买卖合同，并保留必要证据。即便购房人交纳定金后反悔，也不要轻易向开发商表态不要房了，免得给开发商提供违约的口实和证据。而是应及时与开发商就买卖合同条款进行谈判，如果不能达成一致意见，如前所述，此系非因方原因，而是因不可归责于当事人双方的事由造成买卖合同无法签订的，双方对此互不承担违约责任，开发商应将定金原额返还，而不应适用定金罚则。
