针对政府平台公司二级子公司及三级孙公司不同业务类型，总结对外投资、产业开发、资产运营、金融投资主要账务处理如下：
一、对外投资
（一）根据对外投资持股股权比例
1.持股比例低于20%的投资，计入“可供出售金融资产”科目，采用成本法核算，期末不调整账面价值。
借：可供出售金融资产
贷：银行存款
2.持股比例介于20%至50%的投资，计入“长期股权投资”科目，采取权益法核算，期末根据被投资方的盈亏情况确认投资收益，并调整长期股权投资的账面价值。
（1）取得长期股权投资时：
借：长期股权投资
贷：现金/银行存款
如果实际支付的价款中包含已宣告但尚未发放的现金股利或利润时：
借：应收股利
贷：长期股权投资
（2）持有期间被投资企业宣告发放现金股利或利润
借：应收股利
贷：投资收益
（3）长期股权投资的处置
借：银行存款（实际收到的金额）
长期股权投资减值准备（按原已计提的减值准备）
贷：长期股权投资（长期股权投资的账面余额）
借/贷：投资收益（按其差额）
3.持股比例高于50%的投资，计入“长期股权投资”科目，采用成本法核算，纳入合并财务报表范围。
（二）用实物对外进行投资
1.用存货对外投资
借：长期股权投资
贷：主营业务收入
应交增值税
借：主营业务成本
贷：库存商品
2.用固定资产对外投资
（1）先进行固定资产清理环节
借：固定资产清理
累计折旧
贷：固定资产
应交税金
（2）清理后对外投资时确认投资环节
借：长期股权投资
营业外支出（出现亏损时）
贷：固定资产清理
营业外收入（出现盈余时）
（3）转让股权时
借：银行存款
投资收益
贷：长期股权投资
（三）用无形资产对外进行投资
借：长期股权投资（评估价）
累计摊销
营业外支出（出现亏损时）
贷：无形资产(原值)
营业外收入（出现盈余时）
二、产业开发
（一）土地整理阶段
政府平台公司的代建项目，由政府与政府平台公司签订《委托代建协议》，政府平台公司先行垫付项目建设费用，通过“存货”进行核算，待项目完工后，政府进行回购。回购金额为“建设费用+管理费”。
1.前期投入时，以实际发生的成本作为工程建设成本核算，列入会计科目“存货”核算。
借：存货——XX项目
贷：银行存款
2.项目完工，政府进行回购时，按照回款协议以及双方确定的实际工程交付量确定回款金额，并按工程总额的一定比例（常见的是3%-6%左右）收取管理费。
借：应收账款
贷：主营业务收入
借：主营业务成本
贷：存货——XX项目
3.收取工程款和管理费
借：银行存款
贷：应收账款
（二）房地产开发阶段
1.土地整理后交由政府收储，下一步进入招拍挂阶段。
（1）竞拍前支付保证金
借：其他应收款——竞拍保证金
贷：银行存款
（2）竞拍成功后支付剩余出让金
借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费——土地出让金
贷：银行存款
其他应收款—竞拍保证金
（3）缴纳契税和印花税
借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费——契税
营业税金及附加
贷：银行存款
2.进入开发建设前期阶段
（1）支付各项设计、测绘等
借：开发成本——前期工程费
应加税金——应交增值税
贷：银行存款
（2）前期费用分摊（按占地面积法、建筑面积法、预算造价法）
借：开发成本——XX项目
贷：开发成本——前期工程费
3.进入建筑安装工程阶段
进入建筑安装工程施工阶段一般采用出包的方式，建筑安装工程支出应依据“工程结算单”,企业承付的已完工程价回款确定，直接计入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。
借：开发成本——建筑安装工程费
贷：银行存款
4.支付的基础设施和公共配套设施费
借：开发成本——基础设施（公共配套设施费）
贷：银行存款
5.开发建设完成交付
借：开发产品——XX项目
贷：开发成本——XX项目
（三）房地产销售阶段
1.收到销售定金时
借：银行存款
贷：预收账款——销售定金
预收账款——待转销项税额
2.签订商品房预售合同时
借：预收账款——销售定金
贷：预收账款——销售款
3.确定收入，结转成本
借：银行存款
贷：预收账款——销售款
预收账款——待转销项税额
借：预收账款——销售款
贷：主营业务收入
借：主营业务成本
贷：开发产品——XX项目
4.土地价款抵减销售额的增值税处理
借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）
贷：主营业务成本
三、资产运营
产业开发除对外销售房产，部分开发产品在确权后，会将房产交付专业化资产运营公司对外运营。房产所有权单位收取租金，向资产运营公司支付管理费。
（一）确认后续计量模式
房产所有权单位可以选择按公允模式或成本模式进行后续计量，但只能采用一种模式对其所有投资性房地产进行后续计量，不得采用两种模式：
1.公允模式
借：投资性房地产—成本（公允）
存货跌价准备
公允价值变动损益（借差）
贷：开发产品（账面余额）
其他综合收益（贷差）
2.成本模式
借：投资性房地产
存货跌价准备
贷：开发产品（账面余额）
（二）收取租金
借：银行存款
贷：其他业务收入
（三）计提折旧
采用成本法计量的计提折旧，公允法不计提折旧。
借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧
（四）减值或公允价值调整
1.采用成本法计量减值损失在以后的会计期间不得转回。
借：资产减值损失
贷：投资性房地产减值准备
2.采用公允法计量
借：投资性房地产—公允价值变动
贷：公允价值变动损益
（五）支付资产运营公司管理费
借：其他业务成本
贷：银行存款
（六）资产运营公司确认收入
借：银行存款
贷：主营业务收入
四、金融投资
（一）保理业务
1.以取得预期利息的贴现业务
（1）收购应收账款时
借：应收账款（未来预期可以收回的金额）
贷：银行存款（收购价格）
应收利息
（2）应收利息按直线法计入投资收益
借：应收利息
贷：投资收益
（3）到期收回应收账款时
借：银行存款
贷：应收账款
2.以取得实物资产进行真是交易的
（1）收购应收账款时
借：应收账款
贷：银行存款（成本）
（2）期末计提坏账准备
借：坏账准备
贷：主营业务成本
（3）到期收回应收账款
借：银行存款
贷：主营业务收入
借：主营业务成本
贷：应收账款
（二）融资租赁
1.一般融资租赁租赁期账务处理
（1）租赁期开始日
借：长期应收款-应收融资租赁款
未担保余值
累计折旧
贷：融资租赁资产（为最低租赁收款现值与未担保余值的现值之和）
未实现融资收益
融资租赁资产账面价值与最低租赁收款额现值与未担保余值的现值之和相比，有差异的，计入营业外收入或营业外支出。
（2）收到还款时
借：银行存款
贷：长期应收款-应收融资租赁款
（3）同时摊销未实现融资收益
借：未实现融资收益（以实际利率计算分摊）
贷：租赁收入
应交税费-应交增值税（销项税额）
（4）租赁期期末，承租方执行优惠购买权的
借：银行存款
贷：长期应收款-应收融资租赁款
借：租赁收入
贷：未担保余值
（5）租赁期末，不执行优惠购买权的
借：融资租赁资产
贷：长期应收款-应收融资租赁款
未担保余值
2.融资性售后回租业务出租方账务处理
（1）购入资产
借：融资租赁资产
贷：应付账款（银行存款）
（2）购入即出租作分录
借：长期应收款-应收融资租赁款
贷：融资租赁资产
未实现融资收益
（3）收款时作分录
借：银行存款
贷：长期应收款-应收融资租赁款
（4）分摊未实现融资收益
借：未实现融资收益（按实际利率计算确认）
贷：租赁收入
应交税费-应交增值税（销项税额）
