相比较全款买房，在房价居高不下的今天，贷款买房似乎更切合实际。
2020年全国人均可支配收入约为32000元，百城新房均价约为16000元，也就是说，如果全款买房，存够积蓄平均需要50年时间。
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在选择贷款方式的时候，等额本息和等额本金各有利弊，今天房太子教你一篇文章看懂房贷，别再被人家忽悠了！
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众所周知，在贷款的时候，有个东西叫做年化利率，一般在6%左右，而在你每个月还的钱里面，都会包含本金和利息。
为了简化问题，我们假设贷款数额是12万元，并打算一年还清。从数字上，我们可以更直观地了解两种房贷方式的利弊不同。
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有人会说，这个简单，12万元的6%利息，就是7200元，所以一共需要还127200元。但是，当你真的去贷款，你会发现数额远远没有127200这么多。为什么呢？
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我们先看等额本金的利弊。
什么叫等额本金？就是你每个月还的钱里，本金的数额都是一样的。我们贷款了12万，每个月需要固定还1万本金。
而利息则每个月不一样，若年化利率是6%，月利率就是0.5%。
第一个月利息——12万*0.5%=600元
第二个月利息——11万*0.5%=550元
第三个月利息——10万*0.5%=500元
因为每个月固定还了1万本金，所以每月以本金来算的利息就递减。
以此类推，一直到第12个月，你只欠银行1万元，这个月的利息就是50元。
算个总结，除了12万的贷款本金，一共还需要交3900元利息。
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等额本金在算利息的时候，是看当下还欠银行多少本金来计算，每月正常还款，本金就会逐月减少，因此利息也逐月减少。
等额本金的好处，就在于它总的还款额相对会少一点。
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再来看等额本息。
什么叫等额本息？显而易见，意思就是每个月还的钱都是一样的，本金+利息=每月相同金额。
等额本息的计算会比较复杂一些，所以我们理清思路再看问题。仍然是12万本金，0.5%月利率，一年还清。
（觉得复杂的朋友可以直接看结果）
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我们假设：
原贷款为a元
还款一个月后是a1元
还款两个月后是a2元
以此类推
还款一年后是a12元，因为还清了，所以a12=0
再假设每月还款金额为A元（每月本金+每月利息=A）
因此，我们可以得出
a0=12万
省略掉计算步骤后，得出每月还款金额A=10328元，所以10328*12,=123936元，这是总的本金+利息。
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如果要套用到自己的房贷上面计算，建议朋友们可以到百度搜索“贷款计算机”，输入贷款金额、年化利率和分期时长，就能快速计算了。
总结一下，在等额本息的情况下，一共要给的利息是3936元，比等额本金多出36元。
虽然36元的差额看起来不多，但是小数怕长计，若本金和贷款时长的基数都比较大，两种贷款方式相差的金额就会比较大了。
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在负利率的时代，许多人会偏向把房贷尽可能多的抛向未来。也就是说，他们喜欢等额本息，认为今天的钱永远比明天的更值钱。
基于负利率大背景不发生改变、全球低息环境不改变的情况下，不管是10年、20年还是30年，总利息的差距其实并不是那么重要，我们可以参考80年代的一万元，与现在的一万元相比，通货膨胀速度一定超乎所有人想象。
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有些朋友会问房太子，如果贷款中途想一次性还清贷款，这样做划算吗？
房太子可以给大家一些建议：
第一，假设你贷款了30年，在第10年的时候你想还清贷款。不管是等额本息还是等额本金，你的确已经还了10年的利息，但后面20年的利息银行都是还没有收的，因此，如果一次性支付所有本金，你再也不需要还利息了。
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第二，在不考虑未来20年通货膨胀、货币升值贬值的情况下，提前还款并不吃亏。
但是如果是等额本金的情况下，前期已经还了大部分利息，后期还清贷款其实意义并不大。
第三，在选择贷款方式之初，收入比较宽裕、可支配金额较多的家庭可以选择等额本金。
希望还款压力小的家庭，可以选择等额本息，虽然总利息更多，但是每月还款额度相等，便于更好分配支出比例。
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第四，尽量不要盲目还清贷款。对于普通人来说，房贷是我们能向银行借到最划算的一笔贷款。
如果有更好的投资渠道，可以考虑把闲钱放到投资项目、或二套房上，争取获得更大利益。
最后，合理的财务配置，一定要是杠杆控制在合理范围内的。
没有杠杆，负利率和通货膨胀就会大量稀释你的财产；而杠杆过高，在经济下行期又容易风险过大。当然，个人建议仅供参考，本息和本金各有各利弊，欢迎大家评论区交流观点。
