相信很多已经身背房贷的购房者都再盼着房贷利率下调，最近，好消息来了。继5月20日5年期以上贷款市场报价利率（LPR）超预期下调15个基点至4．45％后，各城市房贷利率随之下调，其中就包括京沪等一线城市。那么京沪房贷利率下调，提前还贷是否划算？一线城市房贷还会降吗？
京沪房贷利率下调，提前还贷是否划算？
5月15日，央行、银保监会宣布下调新发放首套房贷利率下限，由不低于相应期限LPR调整为不低于相应期限LPR减20个基点，按4月20日发布的5年期以上LPR（4．6％）计算为4．4％。据悉，自从首套房按揭利率降至4．4％后，目前多个城市相机跟进启动了首套房4．4％的利率，其中不乏一些热门的一二线城市，包括青岛、广州、深圳、重庆、天津、苏州等。
据了解，北京首套房贷利率由此前的5．15％降至5％，二套房贷利率从5．65％降至5．5％。“5年期以上LPR利率为4．45％，商贷首套房利率4．45％＋55个基点到5％，商贷二套4．45％＋105个基点到5．5％，对比上个月下调15个基点。”
而上海地区部分银行房贷利率已按照新的5年期LPR报价降低15个基点，由4．95％降到4．8％，二套房贷利率由5．65％降到5．5％。
据悉，这次利率下调，以100万元商业贷款、期限25年、等额本息还款方式计算，下调15个基点以后，首套房月供将减少87．73元，二套房月供将减少89．91元。需要说明的是，存量房贷用户的利息调整或者说已经在还贷的购房者，要等到明年元旦后才能享受到利率下调的优惠。
方正证券算了一笔账，假设一些居民在2018年10月购买了房子，这个时点是2016年新一轮房地产上行周期中按揭利率的高点。提前偿还利率5．7％的房贷节省的利息支出与年化3．5％的理财率能基本打平。因而，对高于3．5％的理财率来说，提前偿还房贷是不划算的。
但结合目前理财、基金产品的大幅下跌，与房贷利率出现明显的利差，因此用手上的闲钱提前还完房贷，也算是一种投资。“当前出现提前还贷的情况，也可能说明居民对于远期是否能保证每年3％－4％的理财存疑。”方正证券表示，“由于居民储蓄率处于高位，并且低风险资产率短期将处于低位，居民提前偿还房贷的行为短期内将继续存在。但按揭利率将进一步下行，新增按揭贷款也将逐步增加，居民不会持续去杠杆。”
一线城市房贷还会降吗？
有观点认为，相较部分二三线城市，一线城市利率调整幅度有限。
对于一线城市利率调整幅度较小，广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称：“一线城市的需求弹性比较大，很多需求因为疫情的影响延后，考虑到疫情得到控制，需求将恢复，如果这时把利率下降很低，可能会导致需求的过快攀升，进而推动房价上涨。”
“不同城市采用不同利率，这也是基于‘一城一策’的原则。对于银行来说，并不是一定要执行的利率水平，而是根据‘一城一策’的原则，各个城市的房价水平，稳地价、稳房价、稳预期的调控原则，以及与稳增长相结合来合理地制定利率。”李宇嘉说。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，从短期来看，北上深房地产政策明显放松的预期较小，预计政策仍以微调为主，房贷利率大幅下调的空间有限。
“未来应该是走一步看一步的情况，要看5月份的成交状况，一线城市利率下调的空间是有的，但是幅度肯定比其他城市小很多。”李宇嘉如是说。
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